Woonhack – Minder hypotheekrente betalen door waardestijging woning?
De afgelopen 5 jaar hebben we de vraag naar woningen zien stijgen. De huizenprijzen reageren daar natuurlijk op en stijgen mee. De verwachting voor 2019 is dat de huizenprijzen blijven stijgen. Niet zo snel meer, maar er is nog steeds een stijgende lijn. Goed voor je netto waarde, echter om onze spaarratio te verhogen willen we onze kosten reduceren. Lees hoe ik door deze woon-hack een stuk minder hypotheekrente ga betalen en hoe ik dat heb gedaan. Door een tip van mijn assurantie adviseuse kwam ik erachter dat ik bij mijn huidige bank tot maximaal 0,60% minder rente kan betalen (Work In Progress). Dat is een serieus verschil en voor mij zeker waard om naar te kijken.
Voorgeschiedenis
12 jaar geleden heb ik mijn huis overgenomen van mijn toenmalige partner. Ik kreeg het net aan rond, zonder NHG. Ik wilde op dat moment niet verkopen, omdat ik dan met een restschuld bleef zitten en dat wilde ik niet. Mijn hypotheek zag er als volgt uit.
1 deel aflossingsvrij en 1 deel belegging (Dat mocht toen allemaal nog). Op het grootste deel had ik 5,05% rente en het kleinste deel 4,950%. Dat was 12 jaar geleden best wel laag. Op dat moment was ik nog niet met FO bezig en heb ik het lekker “veilig” 12 jaar vast gezet. :( If only I knew.. Zo zie je maar dat als ik toen wist wat ik nu weet, ik heel andere keuzes had gemaakt.
We leven alleen niet in het verleden, we leven nu en gaan nu nieuwe keuzes maken voor de toekomst.
Einde rentevast periode
Eindelijk was het zover. Na 12 jaar liep begin april 2019 mijn rentevast periode af.. Je kunt je dus voorstellen dat ik enorm vrolijk wordt nu mijn rente percentage ruim 50% lager is; 2,3% voor allebei de delen. Die 2,3% is inderdaad nog redelijk hoog voor deze tijd, echter hebben we gekeken of we over konden sluiten, maar in de huidige situatie is dit niet mogelijk. De hypotheek staat op 1 inkomen en die ligt veel hoger dan je op dit moment kan krijgen met mijn inkomen. We hebben er dus voor gekozen om de komende 5 jaar 2,3% te betalen.
Let op; Deze woonhack kan vaak toegepast worden en is niet afhankelijk van de waardevast periode wissel. Dit kan per bank verschillen.
Risico opslag
Na 12 jaar heb ik mijn assurantie adviseuse weer eens opgebeld omdat ik nog wat vragen had over mijn hypotheek. Na even kort bijgepraat te hebben en de huidige stand van zaken besproken te hebben vroeg ze mij naar de huidige waarde van mijn huis. Ze gaf aan dat als mijn huis net zo in waarde is gestegen als in de rest van Nederland het wellicht mogelijk is de risico opslag van de hypotheek te verlagen. Dit betekent maar 1 ding.. Minder rente betalen! O yeah!
Risico–opslag is een extra rente die je betaalt bovenop je hypotheekrente. Hypotheekverstrekkers berekenen deze kosten wanneer je in hun ogen een extra risico vormt.
In mijn geval was het risico dat mijn hypotheek destijds hoger was dan de waarde van mijn huis. Wanneer ik om wat voor reden dan ook mijn hypotheek niet kon betalen konden zij nooit via verkoop het volledig hypotheek bedrag terugkrijgen.
Na het gesprek met mijn adviseuse heb ik direct mijn vriendje gebeld die toevallig één van de beste makelaars in Alkmaar is (Laat me weten als je op zoek bent naar een top makelaar, ik verwijs je graag naar hem). Hij kent mijn huis en hij schatte grof in dat de waarde nu ongeveer 30 tot €40.000,- boven mijn huidige hypotheek bedrag zit.
Zelf de waarde van je huis inschatten
Heb je geen makelaar als vriendje, dan kun je zelf een kort onderzoek doen. Je hoeft alleen maar een indicatie te hebben om te berekenen of het financieel interessant is om je huis te laten taxeren en de risico opslag te laten herberekenen.
- Op Funda.nl vind je een waarde checker. Deze is gratis:
https://www.funda.nl/woningwaarde/ - Via kadasterdata.nl kun je ook een schatting krijgen. Hiervoor moet je een SMS sturen met je postcode en huisnummer. Je krijgt 4 smsjes terug met alle info en de kosten zijn €2,- per SMS. Dus totaal €8,-
https://www.kadasterdata.nl/woningwaarde/wat-is-mijn-huis-waard
Het gaat erom dat je een schatting hebt van de waarde. Een taxateur gaat de daadwerkelijke waarde voor je bepalen. De schatting is puur om te kijken of het waard is een taxatie te doen en de risico opslag opnieuw te laten beoordelen.
Huidige risico categorie
De volgende stap is kijken in welke risico categorie je nu zit. Zelf zit ik nog in de 110.00% categorie. Dit percentage heet de Loan To Market Value (LTMV). Deze informatie heb ik gevonden wanneer ik inlog bij mijn hypotheekverstrekker. Daarbij staat ook de “marktwaarde” welke is bepaald in maart 2007 en ruim onder de huidige waarde. Niet erg actueel dus.
Kun je deze gegevens niet op de website van je bank vinden, bel ze dan even op om het op te vragen.
Overzicht van risico categorieën en bijbehorende risico opslagen
Op de website kon ik helaas niet vinden welke risico categorieën zij hanteren en welke risico opslagen hierbij horen. Een telefoontje gepleegd naar de bank (ja ja, waar de telefoon oorspronkelijk voor is uitgevonden ;)) en de informatie opgevraagd. U ontvangt binnen 1,5 week een brief met de informatie meneer.
1 week later lag de brief van mijn hypotheekverstrekker bij mij op de mat. Niet alleen stonden hier de opslagen en grenstoepassingen (LTMV), maar ook direct hoe een herbeoordeling risico opslag aangevraagd kan worden.
Risico opslagen
Mijn bank hanteert de volgende risico opslagen.
- Opslag van 0,10% met een grenstoepassing van 65%
- Opslag van 0,10% met een grenstoepassing van 80%
- Opslag van 0,20% met een grenstoepassing van 95%
- Opslag van 0,20% met een grenstoepassing van 100%
Zoals ik al aangaf val ik al vanaf 2007 in een grenstoepassing van 110% waardoor ik dus al die jaren een aardige opslag betaal. Aangezien mijn huis ondertussen in ieder geval onder de 95% valt en misschien zelfs de 80%, kan het mij dus 0,40 tot 0,50% hypotheekrente schelen.
De opslagen en grenstoepassingen verschillen per bank en kan afhangen van de looptijd van je rentevast periode.
Ook de voorwaarden voor de taxatie van de woning kan per bank verschillen. Neem dus in alle gevallen contact op met je bank om de voorwaarden en informatie op te vragen. In mijn geval zijn de volgende eisen gesteld voor een herberekening op basis van een taxatie.
Je ziet hierboven staan dat je deze hack ook met een WOZ verklaring kan toepassen. In mijn geval is het niet van toepassing, omdat ik niet aan de eisen voldoe, maar wellicht is het voor jou wel een idee. Adine geeft op haar blog een goede uitleg over hoe zij de hogere WOZ waarde heeft gebruikt om een lagere hypotheekrente te krijgen.
Taxatie laten uitvoeren
Ga op zoek naar een taxateur. Op https://www.taxatietarieven.com kun je zoeken naar de goedkoopste taxateur in jouw omgeving. Vul je postcode in en selecteer op je een woonhuis of appartement wilt laten taxeren en klik daarna op “Vind de Goedkoopste Taxateur”. Let op dat je bovenaan op de resultaten pagina de validatie aanpast naar “NWWI/NHG”. Deze staat standaard op “Geen validatie”. Zoals je ziet verschillen de prijzen nogal en aangezien we zo snel mogelijk FO willen bereiken, willen we zo weinig mogelijk betalen.
TIP! Zodra je contact hebt met de taxateur zorg dan dat je de eisen van je bank bespreekt. Onder andere dat het taxatie rapport gevalideerd dient te worden.
Aangezien taxatie voor je hypotheek is kun je de taxatie kosten aftrekken van de belasting.
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/koopwoning/content/eigen-woning-aftrekbare-kosten
Taxatie rapport indienen bij je bank
Zodra je het taxatie rapport ontvangt van je taxateur is het tijd deze op te sturen naar je bank en dan is het alleen nog maar wachten op de bevestiging.
Rekenvoorbeeld
Er vanuit gaande dat je een hypotheek hebt van 200.000 euro, grenstoepassing van 100% met een rente van 2,50% (vul hier je eigen rente in) en dat je niks afbetaald. Dan betaal je op dit moment 200.000 x 0,025 = €5000,- per jaar aan rente.
Uitgaande van de grenstoepassingen of risico categorieën van mijn bank:
- Opslag van 0,10% met een grenstoepassing van 65%
- Opslag van 0,10% met een grenstoepassing van 80%
- Opslag van 0,20% met een grenstoepassing van 95%
- Opslag van 0,20% met een grenstoepassing van 100%
Een grenstoepassing van 100% betekent dat de hoogte van je hypotheek gelijk is aan waarde van je huis. Je hebt dus al 0,60% risico opslag te pakken.
Kom je na een taxatie op een grenstoepassing tussen de 95 en 99% gaat er dus 0,20% van je huidige rente af en betaal je nog €4600,- rente per jaar.
Kom je tussen de 80 en 94% gaat er nog eens 0,20% af. Totaal 0,40%. Je betaalt nu nog €4200,- af. enzovoort enzovoort.
Conclusie
Afhankelijk van de risico opslag categorieën van je bank, de huidige waarde van je woning tegenover het moment dat je het aankocht en de regels van jouw bank kan het interessant zijn om een taxatie te laten uitvoeren op je woning en de bank een herbeoordeling te laten doen over de risico opslag. Als je een beetje shopt voor een taxateur, de kosten laag weet te houden (€400 tot €600,- en we houden het voorbeeld aan dan heb je je taxatie kosten er binnen een jaar al uit en heb je weer een paar honderd euro per jaar extra om in je FO pot te stoppen.
P.S. Zoals ik al aangaf heb ik de taxatie een paar maandjes uitgesteld omdat ik nog het één en ander wil doen aan het huis. Als ik hierdoor nog een extra grenstoepassing lager kan komen, dan scheelt me dat nog eens 0,10% en alle beetjes helpen.
In het kort
Zo kun je uitzoeken of je minder hypotheekrente kan gaan betalen door een herberekening te laten doen van je risico opslag.
- Zoek uit wat de huidige status is van jou hypotheek.
Wat is de woningwaarde die geregistreerd staat bij je bank? In welke risico categorie bevind je je nu? Wat is de huidige risico opslag?
- Vraag informatie op bij je bank
Bel je bank op en vraag welke risico categorieën zij hanteren, welke rentepercentages hierbij horen en of het mogelijk is om op basis van een taxatie een herbeoordeling van je risico opslag te krijgen. Je krijgt dan waarschijnlijk een brief waar deze informatie in staat.
- Maak een schatting van de huidige waarde van je huis.
Kijk bijvoorbeeld op Funda.nl om een woningwaarde schatting te doen. Je kunt ook gegevens op vragen bij het kadaster.
- Bereken in welke grenstoepassing je valt met de nieuwe waarde
Bereken simpel in welke grenstoepassing komt te vallen door te berekenen hoeveel procent je huis meer waard is tegenover de waarde van je hypotheek.
- Bereken nu hoeveel een herbeoordeling je per jaar zal opleveren.
Stel je voor dat na een herbeoordeling je 0,20% minder rente hoeft te betalen, je huidige rente is 3,50% en je hebt een hypotheek van €200.000,-. Je betaald nu dus €7000,- rente per jaar en na een herbeoordeling ga je nog €6600,- betalen. Er vanuit gaande dat een taxatie je na belasting teruggave zo’n 3 tot €400 kost zou het in mijn ogen interessant zijn. Je hebt je “investering” van de taxatie er al na een jaar uit en daarna is het geld wat je kunt gebruiken voor je FO potje.
- Laat je huis taxeren
Zoek een taxateur op bijvoorbeeld https://www.taxatietarieven.com/ en let erop dat je aangeeft dat het om een gevalideerd taxatie rapport gaat.
- Dien een verzoek in bij je bank om een herbeoordeling van de risico opslag uit te voeren.
De procedure hiervoor kan per bank verschillen. Bel je bank op om te vragen hoe dit proces gaat als je er niet uit komt.
- Geniet van die eerste “lagere” afschrijving van je hypotheekrente.
Bronnen
In dit artikel heb ik verschillende bronnen genoemd waar je informatie kunt vinden. Hier staan ze op een rij.
- Waarde bepaling van je huis op Funda (Gratis) www.funda.nl/woningwaarde/
- Waarde bepaling van je huis via Kadasterdata (Betaald) www.kadasterdata.nl/woningwaarde/wat-is-mijn-huis-waard
- Vind een goedkope taxateur bij jou in de buurt. www.taxatietarieven.com
- Belasting informatie over wat de aftrekbare kosten zijn bij een eigen woning: www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/koopwoning/content/eigen-woning-aftrekbare-kosten
- Blog van Adine over hoe je WOZ waarde te gebruiken om minder hypotheekrente te betalen:
https://www.lekkerlevenmetminder.nl/2018/03/17/renteopslag-hogere-woz-waarde-lagere-hypotheekrente/
Heb je nog aanvullingen en opmerkingen of als je er gewoon iets aan heb gehad, laat dan even een berichtje achter. Vind ik leuk!
Ik ben erg blij met deze informatie over hypotheekrente. Het gaat om zaken waar ik me eigenlijk eerder noodgedwongen dan graag mee bezighoud. Het wordt echter wel interessant voor mij aangezien ik een aanzienlijke verduurzaming aan de woning heb laten uitvoeren. Dat betekende een behoorlijke investering en wellicht ook een fikse waardeverhoging. Ik ga erachteraan.
Blij dat je er iets aan hebt Ivan.